Při prodeji domu, bytu či jiné nemovitosti vyžaduje zákon o katastru nemovitostí osvědčený podpis prodávajícího na smlouvě nebo zmocnění. Osvědčit podpis prodávajícího v zahraničí u notáře ale často pro katastr nestačí, vyžaduje se „apostilla“. Co to znamená, nám vysvětlila JUDr. Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV.
Prodávající může dokumenty pro katastr nemovitostí podepsat v zahraničí buď na slovenském zastupitelském úřadě (bez potřeby dalšího úkonu), nebo před zahraničním notářem. Pokud se kupní smlouva či plná moc podepíše před zahraničním notářem, dokument je třeba ještě apostillovat nebo superlegalizovat. Jak tento proces probíhá, nám přiblížila právnička z advokátní kanceláře AKMV.
Nesprávně ověřený podpis zpomaluje zápis do katastru
Mnoho kupujících se nesprávně domnívá, že už podpisem kupní smlouvy se stanou vlastníkem domu či bytu, není tomu tak. K tomu, aby se stal kupující vlastníkem nemovitosti je třeba kladné rozhodnutí příslušného okresního úřadu, katastrálního odboru. Teprve tímto pravomocným povolením vkladu se kupující stává vlastníkem nemovitosti. Proto, pokud katastr vklad nepovolí, například iz důvodu nedostatečných náležitostí souvisejících s podpisem, kupující se vlastníkem nemovitosti nestane dokud nedostatky neodstraní. K podpisu u zahraničního notáře je nutná zmíněná apostilla.
Co je apostilla / superlegalizace a jak ji získat?
Tyto pojmy jsou pro mnohé lidi neznámé. Apostilla (někde uváděné jako apostil nebo apostille) má formu nálepky nalepené na veřejné listině. Superlegalizace (také nazývaná také „vyšší ověření listin“ nebo „konzulární superlegalizace“) zase sestává z potvrzení zastupitelského úřadu Slovenské republiky nacházejícího se ve státě, ze kterého listina pochází. Apostillou nebo superlegalizací se ověřuje hodnověrnost podpisu a funkce osoby, která listinu podepsala a pravost otisku razítka na listině. Apostilla tedy v konečném důsledku potvrzuje, že veřejná listina není zfalšovaná.
Zahraniční veřejná listina se předkládá katastru nemovitostí spolu s úředním překladem do slovenského jazyka. Apostillou se pak ověřuje i překladatelská doložka, tzn. že překlad byl vyhotoven úředním překladatelem zapsaným v seznamu překladatelů dané země.
Apostilla je jednodušší způsob ověřování věrohodnosti listin a uplatní se mezi zeměmi, které jsou členy Haagské úmluvy o zrušení požadavku vyššího ověření zahraničních veřejných listin (na Slovensku publikovaného jako Oznámení Ministerstva zahraničních věcí SR č. 213/2002 Z.z.). Aktuální seznam zemí, kde postačuje apostilla (nevyžaduje se superlegalizace) naleznete na stránce Legalizačního centra.
Pokud byla veřejná listina vydána v jiném než výše uvedeném státě a má být použita v zahraničí, vyžaduje se náročnější proces jejího ověření sestávající z několika kroků, tzv. . superlegalizace.
Kde se superlegalizace provádí
V každé zemi existuje několik úřadů, které apostillu nebo superlegalizaci provádějí. Závisí to na tom, o jaký dokument jde a ve které zemi se má použít. Na Slovensku není možné apostillovat ani superlegalizovat podpisy na dokumentech podepsaných v jiné zemi. Takové ověření se vydává vždy v zemi, kde se dokumenty podepsaly.
Mezi některými zeměmi jsou uzavřeny také mezinárodní smlouvy, které odstraňují požadavek verifikovat zahraniční listiny apostilou nebo superlegalizací. Slovenská republika má s některými zeměmi uzavřeny i takové mezinárodní smlouvy týkající se převážně justičních veřejných listin a na některých dokumentech apostilu nebo superlegalizaci nevyžaduje. Příkladem je Česká republika, u které se nevyžaduje dokonce ani překlad listiny do českého jazyka. Při použití zahraniční listiny však doporučujeme se vždy informovat na úřadě, kde se má listina použít, zda bude takové ověření vyžadováno.
Kdy katastr vyžaduje apostillu/superlegalizaci?
Zákon o katastru nemovitostí vyžaduje osvědčení podpisů iv některých jiných případech, nejen při podpisu prodávajícího na kupně prodejní smlouvě. Osvědčený podpis je potřebný i při zřízení předkupního práva, vzniku nebo zániku věcného břemene či při vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo bezpodílového spoluvlastnictví manželů. Uvedené opět platí i při zastoupení jinou osobou.
Pro potřeby slovenského katastru nemovitostí bude třeba zajistit i úřední překlady dokumentů podepisovaných v zahraničí do češtiny. Pokud je smlouva nebo zmocnění vyhotoveno dvojjazyčně, například česky / anglicky, postačí „dopřekládat“ zbývající text – notářské doložky. Podle stanoviska Minsterstva spravedlnosti SR není pro účely katastrálního řízení třeba apostillu překládat.
Před podpisem listiny u zahraničního notáře doporučujeme předem prověřit, zda notář ověří podpis i na cizojazyčném dokumentu, který by neobsahoval úřední jazyk země, kde dokument podepisujete. Doporučujeme mít proto dokumenty vyhotovené dvojjazyčně – česky a v jazyce země, kde dokument podepisujete.
Apostilla při sňatku či při jiných životních situacích
S apostilou nebo superlegalizací veřejných listin vydaných v zahraničí se můžete setkat i při jiných životních situacích (svatbě či práci v zahraničí, při vyřizování pobytu v jiné zemi a podobně). Naopak, od února 2019 některé druhy veřejných listin není třeba opatřit tímto ověřením.
